Der Immobilienkauf in Spanien

Der Prozess des Immobilienerwerbs in Spanien und speziell in Andalusien unterscheidet sich in vielen Punkten von dem in Deutschland, Österreich und der Schweiz.


1. Rechtliche Rahmenbedingungen in Spanien/Andalusien
Immobilienkaufverträge sind in aller Regel formlos gültig. Sie können – anders als in Deutschland – privatschriftlich oder sogar nur mündlich abgeschlossen werden und sind rechtswirksam, ohne dass eine notarielle Beurkundung stattfindet. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung dienen in Spanien lediglich der Beweissicherung. Ausnahmsweise gelten jedoch Formvorschriften für Kaufverträge bei Schenkungen, Time-Sharing-Verträgen oder wenn eine behördliche Genehmigung erforderlich ist. Neben dem (in der Regel privatschriftlich vereinbarten) Kaufvertrag ist zur Übertragung des Eigentums auf den Käufer nur noch die Übergabe der Sache erforderlich. Gemäß Art. 1462 Abs. 1 Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) gilt die Inbesitznahme der Sache als Übergabe, wobei hierfür schon die Aushändigung der Wohnungsschlüssel an den Käufer ausreicht. Findet nach der rechtswirksamen Vereinbarung des Kaufvertrages noch eine notarielle Beurkundung statt, gilt die Errichtung der Notarurkunde als Übergabe des Immobilienobjektes, sofern in der Urkunde nichts Gegenteiliges bestimmt ist (Art. 1462 Abs. 2 Cc). Die notarielle Urkunde wird als Escritura de Compra y Venta (kurz: „Escritura“) bezeichnet. Auch wenn die Eintragung des Käufers im Grundbuch („Registro de la Propiedad“) lediglich beweissichernde Wirkung hat, sollte der Käufer in jedem Fall auf der Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch bestehen. Denn bei Nichteintragung besteht die Gefahr, dass dieselbe Immobilie vom Verkäufer nochmals an jemand anderen verkauft wird, der dann das Eigentum an der Immobilie – sofern er gutgläubig ist – rechtswirksam erwirbt. Das Vertrauen des Käufers in die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch wird nämlich geschützt. Ein Käufer, der in gutem Glauben entgeltlich ein Recht von einer im Grundbuch eingetragenen Person erwirbt, wird in seinem Erwerb geschützt, sobald sein Erwerb eingetragen ist (Art. 34 Ley Hipotecaria = Spanisches Hypothekengesetz). Dabei wird der gute Glaube eines entgeltlichen Erwerbers vermutet. Grundsätzlich existieren keine Einschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien durch EU-Ausländer. Die spanische Verfassung garantiert den Schutz des Eigentums. EU-Bürger genießen in Spanien die gleichen Rechte wie Spanier.

2. Beim Kauf entstehende Kosten
Die Mehrwertsteuer (IVA) wird erhoben, wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist; das heißt, die IVA fällt an, wenn es sich um einen Ersterwerb (Neubau) handelt. Dabei ist zu beachten, dass es unterschiedliche Steuersätze für Wohnungen (zehn Prozent), Häuser (zehn Prozent), gewerbliche Immobilien (21 Prozent) und Garagen (21 Prozent) gibt.
Handelt es sich beim Verkäufer und dem Käufer um natürliche Personen, so fällt die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patriomoniales) an, sie beträgt bei Neubauten 10% und bei gebrauchten Immobilien 8%.
Außer der Mehrwertsteuer ist auch die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu bezahlen, deren Höhe sich zwischen 1 und 1,5 Prozent bewegt .Die Steuer ist an die autonome Region abzuführen. Es ist zu beachten, dass die rechtlichen Vorschriften häufig aktualisiert werden. Ein Beispiel ist das das Gesetz über die Schutzmaßnahmen gegen den Steuerbetrug (Gesetz 36/2006 vom 29.11.2006), durch das gesetzliche Regelungen mit dem Ziel geändert wurden, die spanische Steueridentifikationsnummer (NIF, Número de Identificación Fiscal) und die für die Zahlung des Kaufpreises verwendeten Mittel in der öffentlichen Urkunde festzuhalten. Wenn durch eine öffentliche Urkunde der Erwerb, die Übertragung, die Veränderung, die Belastung oder die Beendigung des Eigentums oder andere Sachenrechte in Bezug auf Immobilien festgehalten werden, sind die beim Notar Erschienenen verpflichtet, diesem ihre spanische Steueridentifikationsnummer vorzuzeigen. Die Nummern sind in der Urkunde niederzuschreiben. Erfolgt dies nicht, so ist das ein Grund für die Ablehnung der Einschreibung des Kaufvertrags in das Grundbuch. Außerdem ist nun vorgeschrieben, dass in der öffentlichen Urkunde genauestens eingetragen werden muss, mit welchen Mitteln der Kaufpreis gezahlt wird, um Fällen der Geldwäsche vorzubeugen.
Wenn die Immobilie Ihr Eigentum ist, muss eine jährliche Steuererklärung, die beim spanischen Finanzamt einzureichen ist, durchgeführt werden. Dabei ist im Einzelfall zu unterscheiden, ob die beschränkte oder die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung kommt.
Besitzen Sie jedoch die residencia oder halten Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, so kommt die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung, so dass Sie mit Ihrem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden. Dabei ist in rechtlicher Hinsicht auch das Doppelbesteuerungsabkommen, welches zwischen Spanien und Deutschland besteht, zu beachten.
Hinsichtlich der rechtlichen und steuerlichen Aspekte beim Immobilienkauf ist im Einzelfall stets eine Beratung notwendig, weshalb es empfehlenswert ist, einen Rechtsanwalt aufzusuchen. Insgesamt müssen Sie beim Immobilienerwerb mit insgesamt 12 – 14 % Nebenkosten, bezogen auf den Kaufwert, rechnen.

3. Checkliste beim Kauf
a. Nachweis des Eigentumsrechts des Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder durch einen „frischen“ Grundbuchauszug nachweisen. Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (referencia catastral).
b. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren, vergewissern Sie sich insbesondere über Folgendes:
- Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten?
Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, ist die Vollmacht zu prüfen.
- Belastungen - Baulandqualität - Gemeindliche Bebauungspläne - Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft - Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet. So sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig zu entrichtenden Grundsteuer. - Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft) - Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen - Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.
c. Bestehen Sie auch bei scheinbar nebensächlichen Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten auf einer schriftlichen Vereinbarung Ihres Vertragspartners. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.
d. Bestehen Sie als Käufer auf dem umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, auch für den Fall, dass Ratenzahlungen vereinbart sind.
e. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufer der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen wurde.
f. Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie eine Baulandzulassung haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen
g. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

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